なぜ「不労所得」のはずが損になるのか
一部の不動産業者によって「年金代わり」「節税」「不労所得」などの魅力的なフレーズで勧誘されるワンルームマンション投資。
しかし、現実には「想定ほど儲からない」「赤字が続く」「売却時に大損する」といった失敗例が後を絶ちません。
表面上は理にかなって見えるこの投資が、なぜ収益を生まずに資産を削る結果になるのか？
その背景には巧妙に仕組まれた“儲からないスキーム”が存在します。
本記事では、不動産投資の初心者が陥りやすい典型的な落とし穴とそのメカニズムを、具体例を交えて深掘りしていきます。
儲からないワンルーム投資の仕組み：5つの典型スキーム
スキーム1：新築＋フルローンの構造
都市部の新築ワンルームマンションは、土地価格や建築費だけでなく、広告宣伝費や販売会社の利益、仲介手数料までが上乗せされた「販売価格」で提供されます。
そのため、市場価格より2～3割高いことが一般的です。
それをフルローンで購入すれば、金利込みの返済額は高くなり、月々の家賃収入ではカバーしきれず、持ち出しが発生するケースが多く見られます。
こうした投資では収益の柱が「家賃」ではなく「節税効果」に置き換わり、本質的に投資ではなく“課税繰延け”にすぎません。
【事例】年収1,200万円のサラリーマンが勧誘された「節税型ワンルーム投資」
■ 登場人物
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Aさん（43歳・上場企業勤務）
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年収：1,200万円
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独身、都内在住
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所得税＋住民税の実効税率：約33%
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■ 投資概要
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新築ワンルームマンション（都内23区内）
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価格：3,800万円
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借入：フルローン（35年固定・金利2.0%）
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表面利回り：5.5%
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家賃収入：月17万円
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管理費・修繕積立・空室・税金等を含む支出：月18.5万円（赤字1.5万円）
■ 業者の提案トーク
「毎月1.5万円の赤字は発生しますが、減価償却で約100万円の所得控除が可能です。税率33%として、年間約33万円の節税に相当します。つまり、実質はプラスです！」
■ 実態
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キャッシュフロー：毎月▲1.5万円 × 12か月 ＝ ▲18万円/年
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減価償却による所得控除：年間約100万円（建物部分2,500万円×4%想定）
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所得税・住民税の還付：100万円 × 33% ＝ 約33万円
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実質収支：▲18万円（家計の持ち出し）＋33万円（税還付）＝ ＋15万円
■ 数年後の変化
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減価償却の効果が終了（5〜7年程度で大半が終了）
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家賃は微減、支出は管理費・修繕積立金の上昇で微増
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税還付がなくなり、赤字だけが残る
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売却を検討するも、築浅中古の価格は3,000万円前後 → 残債3,600万円以上 → オーバーローンで売却できず
■ 解説：これは本当に「投資」か？
このスキームの本質は、「投資」ではなく「課税の一時的な繰延べ」にすぎません。
Aさんのキャッシュフローは初年度から赤字であり、減価償却が終われば節税効果も消えます。
将来の売却によるキャピタルロスや赤字継続リスクを考慮すると、**「節税効果を受け取る代わりに資産価値を捨てている」**構造とも言えます。
スキーム2：家賃保証の誤解
「10年間家賃保証」「空室でも安定収入」といった言葉に安心感を抱く人は少なくありません。
しかしこの家賃保証は、保証金額が据え置かれるわけではなく、数年ごとに保証額の見直し（減額）が行われる契約が大半です。
更新時にはオーナー側の意思にかかわらず、賃料が2割以上下がるケースもあります。
さらに、家賃保証会社が経営破綻するリスクも無視できません。
保証に依存した経営は、契約終了後に一気に収益が悪化する危険をはらんでいます。
スキーム3：節税メリットの誇張
「減価償却で所得税を圧縮できる」という営業トークもよく聞かれますが、これは一部の高所得層（課税所得900万円以上）にとって限定的に有効であるにすぎません。
しかも新築マンションでは建物価格のうち減価償却の割合が少なく、節税効果も限定的です。
また、減価償却は帳簿上の損益調整に過ぎず、実際にキャッシュが手元に残るわけではありません。
5年後、10年後には節税効果が薄れ、ローン返済と管理費だけが重くのしかかる「節税倒れ」になるケースも多々あります。
スキーム4：出口戦略のなさ
不動産投資の成否は、購入時点ではなく「売却時点」で決まると言っても過言ではありません。
ところが、新築ワンルームは購入時点ですでに価格が上乗せされているため、購入直後に市場価値が2～3割落ちることが一般的です。
さらに築10年を超えると、賃料は下落し、入居率も低下。
ローン残高が物件売却価格を上回る「オーバーローン状態」に陥ると、売るに売れず、手元資金を使って損切りするしかありません。
出口戦略が設計されていない投資は、時間と共に損失を拡大させるのです。
スキーム5：表面利回りの罠
チラシや広告で目にする「利回り7％」「利回り8％」といった数字は、あくまで表面利回り（グロス利回り）であり、実際の収益とはかけ離れています。
表面利回りとは「年間家賃÷購入価格」で算出された単純な数字であり、運用に必要な経費や空室リスクは考慮されていません。
実際には、管理費・修繕積立金・保険料・固定資産税・更新費用などが差し引かれ、さらに年に1～2か月の空室を想定すれば、実質利回り（ネット利回り）は2～3％程度にとどまります。
金利やローン返済がこれを上回る場合、収支は確実に赤字です。
投資するなら見るべきポイント
では、ワンルーム投資がすべて悪いのかと言えば、必ずしもそうではありません。
ただし、「何となく良さそう」ではなく、冷静な分析と将来予測に基づいて判断する必要があります。
以下の点をチェックリストとして活用してください。
- 中古を中心に検討する：市場価格に近い価格で買えるため、割高感が少なく利回りも改善されやすい。
- 頭金を投入してレバレッジを抑える：フルローンよりもローン負担を抑えることで、キャッシュフローが安定する。
- 賃貸管理状況と入居率を重視：立地が良くても管理が悪ければ空室が増える。実績データを見ることが重要。
- 出口戦略を立てる：何年後に・いくらで売却できるかを仮定して、収支をシミュレーションしておく。
まとめ：なぜ「仕組み」で損をするのか
初心者をターゲットにしたワンルームマンション投資は、構造的に“損をしやすい”よう設計されている場合があります。
「利回り」「節税」「保証」といった表面的なキーワードに惑わされず、収益性とリスク、そして出口までを冷静に見通す力が必要です。
不動産投資とは本来、時間と手間をかけて情報を収集し、計画的に判断する長期戦略です。
甘い言葉に飛びつく前に、一度立ち止まり、「そのスキームは本当に自分にとって利益になるのか？」と問い直すことが、成功への第一歩となるのです。
