不動産管理の選び方｜自主管理・委託・ハイブリッドで暮らしに合った運用を

不動産管理の方法を選ぶ──「自分でやる」か「任せる」か

不動産運用を始めると、避けて通れないのが「物件管理」です。
家賃の入金確認、修繕の手配、入居者とのやり取り…これらは毎月・毎年必ず発生します。

大きく分けると管理方法は2つ。自主管理と管理会社に委託です。
それぞれにメリット・デメリットがあり、向き不向きも違います。

本記事では、生活リズムや運用規模に合わせた管理方法の選び方を、初心者にもわかりやすく解説します。
「自分でできること」と「プロに任せたほうがいいこと」を整理し、ムリのない管理体制を作りましょう。

第1章：自主管理の特徴と向いている人

自主管理とは、物件オーナー自身が入居者対応や家賃の入金管理、修繕の手配などを直接行う方法です。
管理会社を通さないため管理委託料がかからず、運用コストを抑えやすいのが魅力です。

一方で、入居者からの連絡やトラブル対応は、休日や夜間でも発生する可能性があります。
「人とのやりとりが好き」「物件の状態を自分の目で把握したい」という方には向いていますが、時間や手間の負担は覚悟が必要です。

自主管理のメリット

• 管理費用を節約できる（一般的に家賃の3〜5％程度）
• 入居者との距離が近く、直接信頼関係を築ける
• 修繕や契約条件を自分の裁量で決められる
• 管理業務を通じて不動産の知識や経験が身につく

自主管理のデメリット

• トラブルや設備不具合に24時間対応する必要がある
• 法律や契約に関する知識が必要
• 遠方物件では現地対応が難しい

生活目線の事例

たとえば、自宅の1階を賃貸スペースにしているAさん。
管理会社に依頼せず、自分で家賃回収や設備の点検を行っています。
入居者との距離が近く、小さな不具合もすぐに対応できるため、長期入居につながっています。
一方で、旅行や出張中に設備トラブルが起こると、急いで戻らなければならないこともあるそうです。

こんな人に向いています

• 物件が自宅や職場から近く、すぐに駆けつけられる
• 人と話すのが苦にならない
• 副業感覚で時間を投資できる
• 不動産管理の経験を積みたい

第2章：管理会社に委託する特徴と向いている人

管理会社に委託する方法は、入居者募集から家賃回収、修繕手配までをプロに任せられる運用スタイルです。
月額家賃の3〜5％前後の管理委託料がかかりますが、その分時間と手間を大幅に減らせるのが魅力です。

特に本業や家庭の予定が多い人、物件が遠方にある人にとっては、トラブル対応を代行してくれる安心感は大きなメリットになります。

管理委託のメリット

• トラブルや緊急対応を代行（夜間・休日も対応可能）
• 入居者募集や契約更新など、専門ノウハウを活用できる
• 法改正や地域の家賃相場に強く、市場変化に対応しやすい
• 複数物件の運用を効率化できる

管理委託のデメリット

• 毎月の委託料が発生する
• 修繕や更新の判断にタイムラグが出る場合がある
• 委託内容によっては細かい要望に対応してもらえないことも

生活目線の事例

転勤族のBさんは、地方に残してきたアパートを管理会社に委託しています。
自分では対応できない入居者からの設備相談も、管理会社がすぐに業者を手配。
月次報告書で家賃の入金状況や修繕履歴を確認できるため、遠方でも安心して運用を続けられています。
ただし、細かい修繕内容は任せきりになってしまうため、費用感を把握する努力も欠かせないそうです。

こんな人に向いています

• 本業や家庭の都合で管理に時間を割けない
• 物件が遠方にあり、すぐに現地対応できない
• 複数物件をまとめて運用している
• 賃貸管理に不慣れで、トラブル対応に不安がある

第3章：管理方法の選び方とハイブリッド運用

自主管理と管理会社委託、どちらか一方に決めてしまう必要はありません。
実は「得意な部分は自分で、苦手な部分はプロに任せる」というハイブリッド運用が可能です。
これなら、コストと安心感のバランスを自分好みに調整できます。

ハイブリッド運用の例

• 入居者募集や契約事務は管理会社に依頼し、日常的なやり取りは自分で行う
• 修繕・設備更新など専門性が高い部分だけ外部に委託する
• 複数物件のうち、遠方の物件だけ管理会社に任せる

生活目線の事例

子育て中のCさんは、近所の戸建ては自分で管理し、駅前の区分マンションは管理会社に委託。
近所物件は空いた時間に巡回でき、入居者とも直接コミュニケーションが取れるため関係が良好。
一方で駅前物件は夜間トラブルや鍵の紛失対応をすべて管理会社に任せることで、家庭時間を守れています。

選び方の3ステップ

1. 生活リズムと時間の使い方を整理（どれくらい管理に割けるか）
2. 得意・苦手を洗い出す（募集・契約・修繕・入金管理など）
3. 委託内容をカスタマイズ（全部・部分・スポット）

こんな人におすすめ

• 自主管理で経験を積みたいが、全てを一人で抱えるのは不安
• 生活や仕事の予定が変動しやすい
• 費用を抑えつつ、専門知識も活用したい

まとめ：管理方法は暮らしに合わせて変えていくもの

不動産運用の管理方法は、自分のライフスタイルや物件の特性によって最適解が変わります。
自主管理はコストを抑えられ、現場感覚を養える一方で、時間や労力の負担があります。
管理会社委託は安心感と効率を得られますが、費用がかかります。

そして、その中間のハイブリッド運用なら、自分に合ったバランスを選べます。
大事なのは「今の自分にとって無理のない形」を選び、年に一度は見直すこと。
家族構成や仕事の状況、物件数の増減によって最適な方法は変化します。

管理方法の選び方は、収益だけでなく、日々の安心感にも直結します。
長く安定した不動産運用を続けるために、暮らしと収益の両方を守れる方法を整えていきましょう。