まねたま
こんにちは、キャッシュフロー・クリエイターのまねタマです。今回は住宅ローンの公的融資と民間融資商品について取り上げてみました。

住宅ローンの仕組みを知っているかどうかは、有利な条件でマイホームを購入できるかどうかということです。

その住宅ローンには、民間のものと公的な融資とがあります。

公的融資

  • 住宅金融支援機構
  • 財形住宅融資
  • 自治体融資

などが挙げられます。

住宅金融支援機構

災害復興住宅融資、住宅債券積み立て、住宅積立郵便貯金利用者への融資などです。

上記の例外的なものを除き、新規の融資は行われていません。

財形住宅融資

財形貯蓄を行っている勤労者を対象とした融資制度です。

返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です。財形貯蓄を1年以上続け、申込日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行い、かつ、申込日における貯蓄残高が50万円以上あるなどの要件を満たした方が利用できる、持家(新築・中古)取得資金のための融資です。(住宅金融支援機構から抜粋)詳細はこちらをご覧ください。

その他の公的融資

都道府県や市区町村が行う独自の制度です。

住宅購入資金の融資や利子補給等を行うことになっていますが、多くの自治体で休止または廃止になっています。

民間の住宅ローン

大まかな内容としては、
  1. 融資限度額が5千万~1億
  2. 最長返済期間は35年が多い
    ※一部の金融機関では45 年、50年というところもある。
  3. 融資年齢は20歳~60歳
  4. 完済時の年齢は70歳または75歳
  5. 融資金利は変動金利が中心
    ※固定金利期間選択型や固定金利型を扱うところもある。

いずれも、各金融機関が指定する保障会社の保障が得られること、原則として団体信用生命保険に加入できることが条件です。

フラット35について

  1. 住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローン債券を買い取る。
  2. その債券を信託銀行等に信託する。
  3. それを裏づけとして住宅金融支援機構が資産担保証券MBSを発行する。
  4. 投資家から代金を受け取る。
  5. 住宅ローン貸し出しのための資金を調達したものを貸し出す。

という手順によって行われている仕組です。

この仕組によって、民間金融機関でも長期間固定金利の住宅ローンが可能になりました。

ミカ
フラット35の金利はどのように決定するんですか?
まねたま
はい、金利は住宅金融支援機構債券の利率等を元にそれぞれの金融機関が決定する事になっています。またフラット35にはいくつかの種類があります。
  1. フラット35
  2. フラット35パッケージ
  3. フラット35保証型。
  4. フラット35S
  5. フラット50

フラット35は長期固定金利のもの、パッケージは、変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを一体化したもの、保証型は、民間金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を引き受ける形です。

フラット35Sは、「省エネルギー、耐震性、バリアフリー、耐久性・可変性」などの一定の要件を満たした住宅を取得するときに活用できます。

フラット50は、長期優良住宅の認定を受けた住宅に限って利用できる返済期間の上限を50年としたものです。

また、フラット35の買い取り型と保障型の違いについては下図のとおりです。

フラット35買取型と保証型の違い

買取型保証型
ローンの貸し手金融機関等、ただし、住宅ローンは融資後に
JHFA(住宅金融支援機構)が買い取る
金融機関
取扱い金融機関344機関5機関(4機関は休止中)
返済窓口申込んだ金融機関申込んだ金融機関
資金の使いみち本人または親族が居住する①住宅の建設、②新築住宅の購入③中古住宅の購入または④住宅ローンの借換えのための資金本人または親族が居住する①住宅の建設②新築住宅の購入③中古住宅の購入または④住宅ローンの借換えのための資金
融資金額100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除きます。)以内8,000万円が上限
(建設費または購入価額の9割または10割まで。上限は取扱金融機関によって異なります。)
担保融資対象となる住宅及びその敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定が必要です。融資対象となる住宅及びその敷地に金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定が必要です。
団体信用生命保険機構団信特約制度を利用できます。団信特約料が別途必要です。構機団信特約制度は利用できません。金融機関の提供する団体信用生命保険に加入する事になります。
(注)金融機関により取扱いは異なります。

平成26年8月1日現在:住宅金融支援機構サイトより引用

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