不動産投資
まねたま
こんにちは、キャッシュフロー・クリエイターのまねタマです。今回は不動産投資利回り、つまり、不動産投資収益率について取り上げてみました。

不動産の投資利回りとはなんのことでしょうか?

それは、初期投資額に対する不動産投資利益のことです。

つまり、不動産投資額÷初期投資額(物件価格+取得費用)ということになります。

また、不動産に投資した際の利益は2種類あります。

不動産の投資利益について

不動産に投資した際の利益は以下の2つに分かれます。

  1. 毎年(毎月)の正味営業収益(NOI)
  2. 将来不動産を売却した時の正味売却価格

NOIは、「賃料収入-営業費用」になり、正味売却価格は「売却価格-取得費用」になります。

また、不動産の投資利回りは、不動産に投資することで初期投資したものがどの程度増減したのかを表す指標です。

例えば、、、

  • 初期投資額3,000万円に対する不動産投資利回りがプラス10%なら300万円の増益。
  • マイナス10%なら300万円の損失。

といった感じです。

要するに利回りとは、資産の増減の程度を示す評価指標のことです。

不動産の投資利回りについて

不動産の投資利回りは、以下の2種類に分類されます。

  1. 会計上の利回り
  2. 経済的な利回り

経済的な利回りは、投資をする際の判断材料になり、会計上の利回りは物件などを比較する時に使ったりします。

事例1

計算の前提条件物件A(千円)物件B(千円)
物件価格24,00024,000
取得費用1,2001,200
賃料収入1,9201,400
営業費用192216
正味営業収入1,7281,224
10年後の物件正味売却価格19,60019,600

ここで、注意しておきたい点は、会計上の利回りに目を向けた場合、NOIのみに着目して正味売却価格を無視してしまいがちだというところです。

ですから、会計上の利回り正味営業収益÷初期投資額にも目を向ける必要があるということです。

会計上の利回りについて

会計上の利回りは3種類あります。

例えば、先程のA物件の利回りを計算すると6.9%になります。

ですが、実際には、初期投資額の代わりに物件価格を使うケースが多いので、、、

実務的には、1,720÷2,400=7.9%という数字になります。

また、広告などでは、会計上の利回りの代わりに、表面利回りを表示している場合もあります。

表面利回りとは、営業費用を差し引く前の賃料収入と物件価格を使って計算した数値です。

A物件の表面利回りは、1,920÷24,000=8.0%ということになります。

このように会計上の利回りは3種類が考えられるということです。

その関係性を表すと、、、、

  • 純粋な会計上の利回り<物件(NOI)利回り<表面利回り

ということになります。

つまり、同じ物件でもどの指標を使うかによって、数値が異なってくるということです。

同じ利回りを使って判断する

以上のことから、物件の収益性を比較する際には、同じ利回りを使って比較するのが鉄則です。

例えば、A・B、2つの物件について、先程の3つの利回りを用いて比較してみましょう。

利回り物件A物件B
会計上の利回り6.9%4.9%
NOI7.2%5.1%
表面利回り8.0%6.0%

ご覧のようにNOIと表面上の利回りとでは、1%近い差があります。

なんだ1%か、僅かじゃないか、と安易に考えないでください。

不動産投資は、高額でしかも長期間になるので、僅か1%の差が将来とても大きな差になります。

会計上の利回りの欠点について

会計上の利回りには大きな欠点があります。

  1. 貨幣の時間価値
  2. 将来の正味売却価格

の2つを考慮していないという点です。

どういうことかというと、

投資判断に用いる利回りは、本来であれば複利計算が前提だからです。

つまり、会計上の利回りは、単利計算である上、物件売却時の損益が反映されていないないということです。

ですから、不動産投資は、内部収益率によって判断していく必要があります。

その内部収益率にも2つあります。

利回り物件A物件B
会計上の利回り6.9%4.9%
NOI7.2%5.1%
表面利回り8.0%6.0%
内部収益率(対物件価格)5.8%3.5%
内部収益率(対初期投資額)5.1%2.9%

不動産投資の判断は内部収益率が要

では、なぜ内部収益率を基準にする必要があるのでしょうか?

会計上の利回りを用いた場合、投資判断を誤りがちだからです。

ですから、会計上の利回りは、投資分析に入る前の参考程度という位置づけになります。

事例2

  • 投資期間が10年
  • 正味営業収益が毎月同額

と仮定した場合の物件Aの内部収益率(IRR)を計算すると、

24,000=1.728/(1+IRR)+1.728/(1+IRR)²+・・・・・・・1.728/(1+IRR)10+19,600(正味売却価格)/(1+IRR)10

※未知数のIRRはエクセルなどの表計算ソフトの「IRR関数」を使うと簡単に計算できる。

なお、内部収益率は「その不動産に投資して大丈夫なの?その評価、将来価値のままになってませんか?」の中で説明したNPV(正味現在価値)と密接な関係にあります。

NPV=0という関係が成り立つ場合の割引率が内部収益率になるからです。

また、キャッシュ・アウトフローの現在価値=キャッシュ・インフローの現在価値合計ということでした。

IRRを使って、どのように投資判断をしていくのか?

  • IRR>資本コスト:その投資は承認される
  • IRR<資本コスト:その投資は承認されない
  • IRR=資本コスト:その投資は採算上の分岐点にある

※IRR=資本コストは、「投資家が要求する期待収益率に等しい利益をもたらしうる」ことを意味する。

上記のことを前提に考えていきます。

物件Aの場合、IRR(内部収益率)=5.8%でした。

IRRは簡単に言えば利益のことですが、投資を判断する際には、、、、

利益を得るために支払った費用と比較して、利益が費用を上回っていた場合は投資してもいいという判断になります。

投資判断で使う費用とは「資本の機会費用」のことです。

この機会費用は、資金調達の方法によって決定します。

事例3

例えば、以下の物件を購入した場合を考えてみましょう。

  • 物件A2,400万円
  • 自己資金720万円
  • 1680万円を借り入(金利2%)

ここでのポイントは、

実際には自己資本に金利はかかりませんが、0ではないと解釈しておくというところです。

そもそも、それなりの利益を見込んで対象物件に投資することが前提だからです。

不動産に投資する場合、通常10%以上の利回りを期待して投資するでしょう。

ですから、自己資金の費用は10%以上という解釈になります。

事例4

ここでは12%の設定でシミュレーションしてみましょう。

  • 自己資金720万円
  • 借入金1,680万円(金利2%)

資本の機会費用

自己資金のコスト+借入コストの加重平均になります。

具体的には、12%×720/2,400+2%×1,680/2,400=5.0%

ということになります。

物件AのIRRは5.8%でしたね。

ですから、資本の機会費用5.0%を上回っています。

物件Bの場合は、IRRが資本の機会費用を下回っています。

つまり、Aには投資をしてもいいけど、Bには投資してはいけないということになります。

物件Bの会計上の利回りは6.0%でしたね。

一見すると魅力的に見えますが、実際は投資してはいけない物件です。

不動産投資とレバレッジ効果について

最後に借入金1,680万円(2%)部分について考えてみましょう。

不動産投資は通常多額の資金を必要とします。

ですから、一般的には借入をして投資を行うことになるでしょう。

借り入れて投資すること自体は何も問題はありません。

レバレッジ効果が得られるのであれば、むしろ借り入れをして、より良い物件に投資した方が、結果的に多くの利益を得られる可能性が強いからです。

レバレッジ効果が得られる場合は、投資物件の期待収益率が借入金利を上回るケースです。

また、総投資額に対する自己資金比率が低くければ低いほど、自己資金利益率は高くなります。

その反面、収益力が低下したり、借入金利が上昇したりすると、リスクが増大することになります。

そこで、投資の安全性、キャッシュフローの健全性などを判断するための指標が必要になってくるわけです。

LTV(Loan to Value)について

LTVといってもライフ・タイム・バリュー(生涯に得られる利益)のことではありません。

不動産投資の場合は、総投下資本に対する有利子負債額の割合のことをLTVと呼んでいます。

  • LTV=有利子負債額/総投下資本

(※有利子負債:社債や借入金など)

物件AのLTVは、1,680/2,400=70%ということになります。

DSCR(Debt Service Covetage Ration)について

投資物件が生みだす年間のキャッシュフローが、その年に支払う元利金に対してどの程度の余裕があるのかを示すものをDSCRと呼んでいます。

DSCR=元利金返済前のキャッシュフロー(純収益)/元利金返済額

このDSCRが大きいほどキャッシュフローに余裕があるということです。

ちなみにDCRが1.0未満の場合、その不動産の収入だけでは、借入金の返済ができません。

色々とお話してきましたが、不動産を投資対象として選択した場合、これらはごく基本的な知識ですが、非常に役立つものばかりです。

それではまた。。。。

【CFP®カリキュラムより】 まねTama/キャッシュフロー・クリエイター

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