不動産の権利

こんにちは、キャッシュフロー・クリエイターのまねTamaです。前回は「不動産取引を行なう際にアメリカでは常識になっているアレ!」でした。今回は、土地と建物の権利などについて取り上げてみました。

土地の権利について

  1. 所有権
  2. 借地権

所有権とは?

所有権にも2通りあります。

  1. 単独で所有している場合
  2. 複数で所有(共有)している場合

所有者は法令の制限内であれば、自由に使う(使用・収益・処分)ことができます。

そして、所有権はその土地の上下に及びます。

※上下:合理的利用と物理的支配が可能な範囲

借地権とは?

借地権とは、借地借家法に規定する建物所有を目的とする地上権や土地の賃借権のことで、借地権には2種類あります。

  1. 物権である地上権
  2. 債権である土地賃借権

さらに、単独で借地している場合と複数人が共同で借地している場合に分かれます。

また、土地の使用貸借権とは、対価を払わずに土地を利用する権利のことです。

※使用貸借権は借地借家法で規定する借地権ではないので、借地借家法の保護を受けることはできない。

建物の権利について

  1. 所有権(物権)
  2. 借家権(債権)

所有権とは?

建物1棟に対する所有権と区分所有権があります。

区分所有権とは、部分ごとを所有の対象とすることが認められたものです。

例えば分譲マンションなどがそれに該当します。

なお、区分所有権については建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)で、その詳細が定められています。

賃借権(借家権)とは?

建物賃借権は、借家権として借地借家法が適用され、借地借家法の保護を受けることができます。

抵当権について

抵当権とは、債務者または第三者が債務の担保として提供した不動産を、占有を移さないまま設定者の使用・収益に任せながら、債務の弁済がなされない場合に、その不動産の交換価値から優先的に弁済を受けることのできる担保物権のことです。

ですから抵当権者は、債務者が占有を移さずして担保として提供した不動産につき、他の債権者に優先して弁済を受ける権利を有していることになります。

一方、債務者は、抵当権者の承諾を得ることなく、目的物(不動産)を自分が占有することも、他に賃貸することも、他に売却することもできます。

抵当権の設定を第三者に対抗するには登記を行う必要があります。

また、同一の不動産に複数の抵当権を設定することもできます。

複数の抵当権がある場合は、登記の順位によって優劣が決定します。

次に抵当権の効力について見ていくことにしましょう。

被担保債権はどこまで担保されるのか?

被担保債権の元本はすべて担保されます。

ですが、利息については、満期が到来した最後の2年分だけしか担保されません。

これは、後順位抵当権者や一般債権者などの第三者のために、抵当権の優先弁済権を制限しているためです。

※被担保債権:抵当権で担保(保証)される債権(貸金債権)のこと。

抵当権の効力はどこまで及ぶのか?

土地の場合は、抵当不動産(土地)だけではなく、その土地に付加して一体となった物にも効力が及びます。

例えば、庭木や庭石などのことです。

建物の場合は、土地に設定した抵当権の効力は建物には及びません。

これは、土地と別個の不動産として建物が取り扱われているからです。

抵当権の物上代位性についてはどうか?

物上代位性とは、本来の目的物に代わって抵当権設定者が受けるべき金銭その他の代位物の上にも抵当権の効力が及ぶことをいいます。

そもそも、抵当権とは目的物の交換価値を把握する権利です。

ですから、その価値が現実化したときには、その代表物にも効力が及ぶということになります。

例えば、火災事故で抵当物件の建物が滅失した場合どうでしょうか?

建物の所有者が、保険金の請求権を取得した場合は、抵当権の効力はその保険金の請求権にも及びます。

ただし、保険金が債務者の一般財産に混入するなどして区別ができなくなるころがあります。

こうしたケースですと、物上代位ができない場合も生じます。

このような事態を避けるためには、あらかじめ建物等の保険金請求権に質権を設定しておく必要があります。

そうしておけば、保険金の支払い前に、抵当権者がその債権を差し押さえることが可能になります。

優先弁済権についてはどうか?

弁済の時期が来ても債務者が債務を弁済しない場合はどうでしょうか?

抵当権者は、抵当不動産を一定の手続きの下に売却することができます。

その代金から、他の債権者に優先して自己の債権の弁済を受ける形になります。

法定地上権について

例えば、、

  1. Aが土地と建物を所有
  2. 建物だけに抵当権を設定
  3. その後、抵当権が実行され、Bが建物を競落

この場合、BはAの土地の上に地上権を持っているということになります。

  • 抵当権設定当時、同一所有者に属する土地と建物がある
  • その一方または双方に抵当権が設定される
  • 競売される。

その結果、所有者が異なった場合には、法定地上権が認められます。

抵当権の消滅請求について

抵当不動産の所有権を取得した人が、抵当権者に一定の金額を提示し、その抵当権の消滅を請求する制度のことです。

ただし、民法では以下のように規定されています。

  • 抵当権消滅請求は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力発生前に行わなければならない(民法382条)。
  • また、登記された各債権者(抵当権者)に対し一定の内容を記載した書面による通知が必要である(同法383条)。
  • 第三取得者から抵当権消滅請求のための書面の送付を受けた債権者が、その後2カ月以内に抵当権を実行して競売の申し立てをしない場合や競売の申し立ての取り下げや競売申し立てが却下された場合などは、抵当権消滅請求(書面記載の代価または金額)を承諾したものとみなされる(同法384条)。

建物の保護について

  1. 土地に抵当権を設定した後
  2. 抵当権設定者等が同地上に建物を築造した場合

上記の場合、抵当権者はその建物を土地とともに競売することができます。

優先弁済は土地代金にのみ認められ、建物代金は抵当権設定者に返還されます。

土地代金にのみ認められ・・・・この場合、何に基づいたものでしょうか?

はい、優先弁済される土地代金は「更地としての価額」にもとづきます。

根抵当権について

一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する抵当権です。

例えば、一定の種類の取引により生ずる債権、手形上、小切手上の債権などが該当します。

そもそも根抵当権とは、極度額に相当する目的不動産の担保価値の独立的支配権(枠支配権)です。

ですから、その枠をどう利用するかは、根抵当権者(債権者)と根抵当権設定者(不動産所有権者)との合意によります。

根抵当権の確定について

  1. 元本確定期日の到来などの根抵当権の確定事由が発生する。
  2. 根抵当権の被担保債権が元本債権と特定的に結びつく。
  3. それ以上生ずる元本債権はその根抵当権によって担保されなくなる。

※利息に関しては確定後も流動性を失わず、根抵当権の枠内で担保される。

抵当権の登記などについて

登記記録上は権利部の乙区欄に登記され、その登記をもって対抗要件とされます。

弁済されるなどして被担保債権が消滅すれば、それに従って抵当権も消滅することになります。

その場合、登記も抹消されることになります。

抵当権者が抹消登記手続きに応じない場合は、訴えを提起する必要があります。

根抵当権の場合は、元本が確定しない限り、枠自体を存続させることができます。

例えば、極度額(枠)内の被担保債権がすべて弁済され、消滅した場合などがそれに該当します。

それではまた。

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