不動産鑑定
まねたま
こんにちは、キャッシュフロー・クリエイターのまねタマです。今回は、不動産鑑定やその方法について取り上げてみました。

家を所有している限り継続して支払い続けなければならない固定資産税。

その固定資産税は、市町村役場に備え付けられている土地課税台帳、または家屋課税台帳に登録されている価格を基準しています。

不動産の鑑定とその手法

そして、この評価や決定は、固定資産評価基準によって行われています。

固定資産評価基準とは、固定資産の評価の基準並びに評価の実施方法及び手続きを定めたもで、総務大臣が定めて告示します。

その評価の改訂については、基準年度ごとに評価替えされ、3年間据え置きになります。

ただし、第2年度及び第3年度において土地の地目変更や家屋の改築等が行われ、据え置くことが不適当であるかまたは課税上著しく均衡を失すると認められた場合は、第2年度及び第3年度においても評価替えが実施されます。

ミカ
基準年度ってなんですか?
まねたま
基準年度とは、昭和33(1958)年度から起算して3の倍数の年度を経過したごとの年度のことを言います。また、基準年度の翌年度を第2年度、その翌年度を第3年度と呼んでいます。

例外の場合は、比準価格で土地課税台帳または家屋課税台帳に登録された価格になります。

ミカ
すみません。比準価格ってなんですか?
まねたま
はい、比準価格とは、その土地または家屋に類似する土地または家屋の基準年度の価格と比較して求めた価格のことです。

市町村長は、固定資産税を課することができる土地及び家屋について、毎年3月31日までに帳簿を作成しなければならないことになっています。

具体的な記載内容は、

土地価格等縦覧帳簿の場合は、所在、地番、地日、地積、価格。

家屋価格等縦覧帳簿の場合は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、価格です。

市町村長は、毎年4月1日から4月20日または、その年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後までの間、帳簿を納税者の縦覧に供しなければならない事になっています。

このことによって、課税台帳等に登録された価格と、市町村内の他の土地や家屋の価格との比較ができます。

価格等の決定期限と審査の申出について

なお、固定資産の価格等の決定期限は3月31日です。

審査申し出期間は、固定資産の価格等のすべてを登録した旨を公示した日から納税通知書の交付を受けた日後60日までの間です。

審査の申し出は、固定資産評価審査委員会に対して行います。

課税台帳の闘覧制度などについて

納税義務者等は、固定資産について記載されている部分を閲覧することができることは冒頭に申し上げました。

詳細は以下の通りです。

閲覧を求めることができるもの閲覧対象となる固定資産
固定資産税の納税義務者当該納税義務に係る固定資産
土地について賃借権その他の使用または収益を目的とする権利を有する者当該権利の目的である土地
家屋について賃借権その他の使用または収益を目的とする権利を有する者当該権利の目的である家屋及びその敷地である土地
固定資産を処分する権利を有する一定の者当該権利の目的である固定資産

また、納税義務者は、固定資産課税台帳に記載されている一定の事項について、証明書を請求することができます。

固定資産税の路線価等について

地域ごとの標準的な路線価等を記載した書面も閲覧することができます。

詳細は以下の通りです。

価格の種類決定期間基準日発表日閲覧場所目的評価割合
公示価格国土交通省土地鑑定委員会毎年1月1日3月下旬市町村役場売買の目安等100%
基準地
標準価格
都道府県知事毎年7月1日9月下旬所轄の市
町村役場
売買の目安等100%
相続税
路線価
国税局長毎年1月1日7月1日頃所轄の
税務署
相続税、贈与税、地価税を算出する際の基礎80%
固定資産税評価額市町村長東京23区については東京都知事原則として基準年度の前年の1月1日3月1日基準年度は4月1日所轄の市町村役場東京23区については都税事務所固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基礎70%

なお、固定資産税評価額以外は、関連サイトでも閲覧することができます。

では、不動産の鑑定評価は、どのような形で行われているのでしょうか?

不動産の鑑定評価について

  1. 鑑定評価の基本的事項の確定
  2. 処理計画の策定
  3. 対象不動産の確認
  4. 資料の収集及び整理
  5. 資料の検討及び価格形成要因の分析
  6. 鑑定評価方式の適用
  7. 試算価格または試算賃料の調整
  8. 鑑定評価額の決定
  9. 鑑定評価報告書の作成

不動産の鑑定評価の手順は上記のような手順で行われています。

不動産を鑑定評価するときの基本的事項について

また、不動産を鑑定評価する場合は、対象不動産の決定、価格時点及び価格、賃料の種類などを確定することが、基本的な事項となっています。

詳細は以下の通りです。

鑑定評価の基本的事項
①対象不動産の確定対象不動産の確定物的な確定
権利の確定
対象確定条件土地・土地建物等の状態を所与とした鑑定評価

  • 独立鑑定評価
  • 部分鑑定評価
  • 併合鑑定評価
  • 分割鑑定評価
  • 未竣工建物等鑑定評価
②価格時点の確定価格時点の意義
価格について
資料について
③価格または賃料の種類の確定価格正常価格
限定価格
特定価格
特殊価格
資料正常賃料
限定賃料
継続賃料

なお、上記の対象確定条件とは、対象不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件のことです。

ミカ
独立鑑定評価~未竣工建物等鑑定評価をもっと具体的に教えてください。
まねたま
独立鑑定評価とは、 土地建物等のうち建物等が存しないものとして土地のみを評価する方法です。部分鑑定評価 とは、土地建物等についてその状態を所与として構成部分を評価する方法です。分割鑑定評価とは、併合・分割を前提として併合・分割後の不動産を単独のものとして評価する方法です。最後の未竣工建物等鑑定評価とは、造成工事が完了していない土地または建築工事が完了していない建物について、工事完了を前提として評価する方法です。

判定基準日を確定する必用がある

不動産の鑑定評価を行う際には、価格の判定基準日を確定する必要があります。

この日のことを価格時点と呼んでいます。

なぜ、そうする必要があるのかというと、、、

価格形成要因は、時の経過により変動するものだからです。

つまり、不動産の価格というものは、その判定基準日においてのみ妥当な価格だということです。

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格といえます。

ただし、鑑定評価の依頼目的対応した条件により限定価格、特定価格または特殊価格を求める場合もあります。

ですから、依頼目的に対応した条件を踏まえた上で価格の種類を適切に判断し、明確にしていく必要があります。

また、賃料についても、正常賃料や限定賃料及び継続賃料があります。

詳細は以下のとおりです。

正常
価格
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格
限定
価格
市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき合理的な市場で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格(借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合等)
特定
価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない魚午により正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済的価値を適正に表示する価格
特殊
価格
文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格

不動産を鑑定評価する3つの方法

  1. 原価方式
  2. 比較方式
  3. 収益方式

上記の3つが不動産の鑑定評価するときの方法です。

これらの鑑定評価の方式によって求められた価格または賃料を試算価格または試算賃料と呼んでいます。

詳細は以下の通りです。

※上段が価格、下段が賃料を求める手法

1,原価方式

不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう)に要する原価に着目する方法です。

※再調達=建築造成等による新規の調達

手法とポイント
原価法①再調達原価を求め、これについて減価修正を行うことにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

②再調達原価の把握及び減価修正を適正に行うことができる場合に有効である。

積算法①基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に、さらに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

②基礎価格、期待利回り、必要諸経費等の把握を適正に行うことができる場合に有効である。

2,比較方式

不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目する方法です。

手法とポイント
取引事例比較法①事例の収集、選択、事情補正、時点修正を施し、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象不動産の試算価格を求める手法である。

②近隣地域または同一需給圏内の類似地域内において、類似の不動産取引が行われている場合に有効である。

賃貸事例比較法上記に準じて試算賃料を求める手法である。

3,収益方式

不動産から生み出される収益に着目する方法です。

手法とポイント
収益還元法①対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

  • 直接還元法1・・…一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
  • DCF法……連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法

②賃貸用不動産、一般企業用の不動産に有効である。ただし、収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであり、収益還元法は自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用できる。

収益分析法①一般企業経営に基づく純収益を求めて、これに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

②企業用不動産に帰属する純収益を求め得る場合に有効である。

鑑定評価の手法については、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用する必要があります。

ケースによっては、複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合もありますが、その場合でもこうした考え方をできる限り参考にすることが大切です。

3つの手法では判断しにくい場合

鑑定評価の対象とする更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合などは、3手法に加えて開発法を適用した上で比較検討していくことが望ましいでしょう。

なぜなら、面積が大きい更地は、一体利用することが合理的な更地と、分譲用地等として分割利用することが合理的な更地とがるからです。

ですから、それぞれ試算価格の求め方が異なってくるわけです。

一体利用をすることが合理的な場合

  1. 価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定
  2. 販売総額-建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用

分割利用することが合理的な場合

  1. 価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定
  2. 販売総額-通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用

という手順になります。

それではまた。

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