不動産投資
まねたま
こんにちは、キャッシュフロー・クリエイターのまねタマです。今回は不動産の特徴について取り上げてみました。

不動産に投資をして大成功するのは、並大抵のことではありません。

不動産投資には不動産特有の仕組みが絡んでいるからです。

ですから、その特性を予め理解しておく必要があります。

例えば、、

  • 不動産は預貯金や有価証券とは異なる。
  • 不動産は個別性の強い資産で、まったく同じものは存在しない。
  • 時間の経過とともに物件のみならず周辺の環境も変化する。

などが考えられます。

ですから、不動産投資で成功するには、これらのことを前提に、不動産の特徴を確りつかんでおく必要があるのです。

不動産の特徴をつかんで投資成功率を上昇させよう!

不動産投資を行う際に、まず最初にその市場構造を理解しておいた方がいいでしょう。

  1. 都市として定められているのは国土の27%程度
  2. その中で宅地として利用できる土地はわずか3.8%
  3. そこに69%の人口が集中している。

上記が今の日本の宅地環境です。

こうした事情を背景に、土地の私的所有権は認めるが、不動産は国民共通の貴重な資産でもあるということが明記されているわけです。

その1つの例として、、、

  1. 様々な法的規制がある。
  2. 自由に取引や利用ができないようになっている。

ということがあげられるでしょう。

ですから、これらの法律上の規制内容もある程度知っておく必要があります。

ミカ
様々な法的規制にはどんなものがあるんですか?
まねたま
身近なところですと、たとえば、国土利用計画法・都市計画法・建築基準法などがあります。

不動産は複雑な権利関係が存在し、色々な税金も関係してくる一物多価の資産

不動産のもう1つの特長としては、複雑な権利関係が成立しているということです。

例えば、

  1. Aが所有する土地にBの借地権を設定
  2. そのBが所有している建物にCの賃借権とDの抵当権を設定

ということができてしまうということです。

このように、複数の権利を同時に存在させることができてしまうのです。

また、これは決して特殊なケースではなく、ごく普通に行われていることです。

ですから、投資対象不動産の権利関係を把握することが極めて重要になります。

また、不動産の取引は契約によって行われるのが一般的なので、権利法規等の知識も必要になってきます。

そして、不動産の価格は非常に高額になることもあるので、その価格が適正であるのかどうかの判断も重要です。

ですが、不動産は個別性が強い資産なので、実際にその価格が適正かどうかを判断することは非常に難しいです。

なぜかというと、、、、

  1. 不動産価格の基礎となる要因が1つではない。
  2. 不動産は取得・保有・譲渡等さまざまな局面で税金が課される。

といった事情があるからです。

ですから、不動産価格の決め方や税金に関しての基礎知識も必要になってきます。

不動産の影響力とは?

不動産を所有するという行為は、もちろん、個人の資産形成を考えてのことだと思います。

でも、冒頭でもお話したように、不動産は個人の資産であるとともに、私たち日本人の共有財産でもあります。

ですから、私たちが生活する上で重要な役割を果たすとともに、日本経済にも大きな影響を及ぼしているのです。

大きなお金の流れを作り出している

たとえば、マイホームが欲しい、買おうと決めたとしたらどのような行動をとるでしょうか?

ご存知の様に、マイホームは私たちにとって非常に高額な買い物です。

その準備資金を作るために一生懸命に働いて、それで得たお金を貯金したり、運用したりするはずです。

また、マイホームを購入する場合に、すべてキャッシュで支払うということは、ほとんど考えられないでしょう。

ですから、

  1. 住宅ローンを組んで多額の借り入れをする。
  2. 長い期間かけて利息も含めて返済していく。

という流れが発生します。

これらの過程において、大きなお金の流れが発生し、経済が活性化していく要因になります。

個人の資産形成には欠かせないカテゴリー

また、不動産は投資対象として見た場合、

  1. 賃料収入を得て資産を増やす。
  2. ワンルームマンションやアパートに直接投資する。
  3. 不動産を証券化したREITなどに投資する。

などの方法が考えられます。

このように不動産というカテゴリーは、資産形成の手段として多く用いられています。

特に日本人は不動産を資産の中心としている場合がほとんどです。

なぜ、そう言えるのかというと、、

例えば、相続税が課税された資産の内訳をみてみると不動産が5割近くを占めているからです。(平成25年度の国税庁統計)

ちなみに相続税の納付額、相続の件数とも3大都市圏が圧倒的多数です。

ちょっとだけブレイクスルーを意識したお話です。

不動産に限った事ではありませんが、資産運用の理想的な形は、収益性・安全性・流動性の3つの要素に優れた資産で運用することです。

でも、この3つを兼ね備えた仕組み(商品・カテゴリー)は現時点においては存在していません。

おそらく今後も発生することはないでしょう。

ですから、その理想に近づけるためには、複数の資産を活用して分散しながら運用する方法がいという考え方に至ります。

なぜかというと、これまで財産三分法といわれる運用法がポートフォリオの基本とされてきたからです。

つまり、貯金・有価証券・不動産に適性配分することが必要だという理屈です。

ですが、貯金と有価証券は上位概念においては同じカテゴリーに属します。

それをペーパーアセットと呼んでいます。

つまり、これまでの考え方に従うとすると、結果的にペーパーアセットと不動産のみに配分することになります。

これって、分散投資になっていないと思いませんか?

何かが抜け落ちています。

そう、重要なビジネスのカテゴリーが抜け落ちているんです。

なぜ、ビジネスが重要なのかというと、、、

世界の名だたる資産家は例外なくビジネスを所有しているからです。

  1. ビジネスを行い
  2. キャッシュフローを生み出し
  3. そのキャッシュフローをビジネスに再投資し
  4. またキャッシュフローを増やす

世界の名だたる資産家は、このような流れを作り出すビジネスを所有しているのです。

一方、日本の資産家に、こうした考えを持った人は少ないようです。

なぜなら、

  1. 資産の5割が不動産
  2. 投資やファイナンスについて疎い。
  3. ビジネスをしていない、あるいは失敗した。

という事例のほうが圧倒的に多いからです。

※なぜ、ビジネスが重要なのかについて詳しく知りたい方は、MSインテグラルデザイン研究所のサイトを参考にしてください。

不動産投資関連に話を戻します。

不動産投資のメリット、デメリット

不動産の収益にはインカムゲインとキャピタルゲインの二通りがあるなど、その特徴を掴んで上手く運用できれば、両方の利益を享受することがきます。

しかし、不動産に投資するデメリットもあります。

不動産運用のメリット

土地神話の崩壊した現代のような状況下で収益性を判断していくことは非常に難しくなりました。

ですが、不動産には不動産特有の強みがあります。

  1. インフレに対する回避性が高い
  2. それ自体に利用価値がある
  3. 投資対象として比較的安全性も高い

不動産の価格や賃料は、物価との連動性があるのでインフレに強いと言われています。

また、実物資産であるということから、それ自体に利用価値あり、登記による公示制度が整備されているため信頼性も高い投資対象であるといえます。

不動産投資のデメリット

最大の弱点は、流動性が弱いというところです。

実際に不動産を換金してみるとわかりますが、換金できるまで数ヶ月かかるのが普通です。

買い手と売り手の希望価格のズレを、不動産業者に依頼して折り合いを付けていかなければならない、という事情もあるからです。

だかといって当事者同士で話し合いをすればまとまるのかと云えば、そうでもありません。

仮に話がまとまったとしてもトラブルが生じた場合は、お互いに全て自己責任ということになるので、個人的にはお勧めできません。

ただし、仲介手数料を払わなくていいというメリットはあります。

転用コストが莫大なものになる

駐車場として活用するような場合を除けば、不動産は多額の投資を必要する事業です。

投資した資金を回収して、黒字化するまでには通常長期間かかります。

また、建物の構造や用途によっては、それが数十年に及ぶこともざらにあります。

ですから、対象物件の将来性を見極める能力が必要になってきます。

投資対象の運用方法の間違いに途中で気づいたとしても、他の投資商品とは異なり、転用コストが莫大なものになるので用途変更は非常に困難です。

オフィスビルを建て失敗したから、マンションに建て替えよう、そう簡単に行かないということです。

ですから、そこには慎重な判断が求められます。

保有コストがかかる

不動産を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税などの保有コストがかかります。

その不動産が全く収益を生み出してくれないとしたら、そのコストは100%負担になります。

つまり、適切な活用が出来なければ、利益を生み出すどころか保有し続けることすら難しくなってくるということです。

それではまた。

【CFP®カリキュラムより】 まねTama/キャッシュフロー・クリエイター

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