不動産を購入しようと思っていますが、何をどう検討したらいいのかよくわかりません。どんな準備をしたらいいでしょうか?

物件の判断については色々な要素を加味して検証する必要があります。そもそも不動産には全く同じものはないというのが前提です。その上で色々な方面から検討する必要があるのです。不動産取引を円滑に進めるために私たちが普段行っている不動産調査の内容もある程度知っておくといいでしょう。

例えばどのようなことを知っておいたらいいでしょうか?

一度にたくさんのことをお伝えしても理解するのが大変でしょう。そこで今回は現地調査、登記記録調査、関連法規による制限の調査など不動産の調査方法などに絞って解説しましょう。

物件調査と不動産の調査先

まず、物件の調査を行う前に以下のよう手順がある。

  1. 相談者や依頼者との面談。
  2. 活用の目的及び要望等を十分に聴取。

次に聴取した内容をもとに以下のような各調査を行う。

  • 現地での調査
  • 登記記録等の調査
  • 関連法規による制限の調査

現地調査

現地調査の際には以下のような事柄をチェック。

①交通・接近状況

  • 最寄り駅や、駅からのルート、駅からの距離。
  • バス便であれば最寄り駅からの時間、バス停からの距離。

②市場性等

  • 賃貸需要がどの程度見込めるのか、現地や周辺の状況を調査。
  • 必要な場合は、宅地建物取引業者への間き込みを行う。

③現地の状況

  • 現地は更地か、または建物が建っているかを確認。
  • 新たに建物を建設する場合は、解体撤去に要する期間や費用を調査。

④地形、地勢

  • 土地の形状や傾斜、高低差などのおおよそを目視で確認。

⑤境界

  • 現地には、境界杭があるか、塀などに境界らしきペイントがあるかを確認。
  • 越境物はないかどうかも目視で確認。

⑥道路

  • 接道状況

※接道状況によっては共同住宅等の建設ができない場合があるので注意

  • 隣地の通行の用に供されている部分はないか。
  • 袋地通行権の対象となる囲続地ではないか。

権利関係調査の前に目視で状況を把握しておく必用がある。

登記記録等の調査

登記記録の調査では、面談の際にヒアリングした内容及び提示された資料に基づき権利関係を確認。

  1. 所有権
  2. 所有権以外の権利

1,所有者

対象となる不動産の所有者について、登記事項が記載された登記事項証明書の交付を受ける等により確認。

現地に居住していて、所有者であると思われる場合でも相続登記が未了で依頼者等の所有名義となっていないケースがある。

したがって、登記記録の調査は必要。

また、所有者確認のため固定資産評価証明書や固定資産税・都市計画税関係証明(公課証明)書を依頼者等に求めることが必要な場合もある。

2,所有権以外の権利

借地権の場合は、土地の登記記録には登録されていないケースがほとんど。

借地権の対抗力は建物の登記により与えられるからだ。

  • 対象となる土地に通行権を認めている場合でも、地役権の登記がされていないケースもある。

※地役権とは、引水や通行を目的として自己の土地のために他人の土地を利用する物権のこと。

  • 土地が私道に面している場合は、私道の共有持分等を有するかについて登記記録を調査。

私道については、共有持分等はないが、私道協定に基づき負担金を支払うことによって、使用権を有している場合もある。

したがって、依頼者等からよく聴取する必要がある。

関連法規による制限の調査

次に「不動産関連法」に掲げられている法令による制限について調査する必要がある。

都市計画図の活用

都市計画図とは、市や東京の各特別区等の範囲で不動産に関する公法規制のこと。

具体的には、市街化区域及び市街化調整区域の別、用途地域その他の地域地区、容積率及び建ぺい率並びに都市計画道路などの内容を地図上に記載したもの。

都市計画図は各役所で作成しているものや市販のものがある。

都市計画図は役所調査の前にその概要を調査することができる有効な資料だ。

用途地域その他都市計画図に記載されている内容は、役所の担当課で詳細に調査、確認できる。

注意点▼

埋蔵文化財包蔵地であるかは都市計画図には記載されていない。通常は教育委員会が作成した遺跡台帳等に記載されている。したがって、市町村の教育委員会で対象区域であるかを確認する必要がある。

  • 用途地域
  • 容積率、建ぺい率
  • 防火、準防火地域
  • 日影規制
  • 特別用途地区
  • 地区計画
  • 高度地区
  • 都市計画道路、公園

上記が都市計画図に記載されている主な内容だ。

ついでに、不動産の調査先についても若干触れておこう。

不動産の調査先

不動産に関する権利関係及び公法上の規制に関する調査先の主なものは以下の図のとおりだ。

図表5‐3

調査先調査内容調査資料等備考
物的内容

権利関係

登記所(法務局、地方法務局またはその支所、出張所)所在
数量
種別
権利関係
(所有権、所有権以外の権利)
登記事項証明書
登記事項要約書
公図・14条地図
地積浪1量図
建物図面
地役権図面
市町村役場(23区内は都税事務所)固定資産課税台帳における所有者
数量
閲覧や証明書の交付のために、通常、本人の委任状を要する
土地区画整理組合事務所、市町村役場(区画整理課)、その他形状、数量仮換地証明
仮換地図
合わせ図
換地確定図
所有者に仮換地通知、換地通知の提示を求めることも必要
都市計画関係市町村役場(都市計画課、23区内は区役所)用途地域
その他の地域地区
(制限の概要)
市町村役場等の担当者から聴取都市計画図は市販されており、それによる調査もできる
道路関係市町村役場(道路課、建築課等、23区内は区役所)、国道・県道管理事務所、土木事務所、その他道路幅員
道路の種類
位置指定道路
42条2項道路
道路境界
市町村役場等の担当者から聴取管理している部署の名称や、国道、県道の管理先は地域により名称や管理先が異なるので確認のこと
供給処理施設ガス会社営業所都市ガス供給状況ガス(都市ガス)会社の担当者より聴取
水道局営業所等上水道担当者より聴取
下水道局等下水道担当者より聴取
その他教育委員会埋蔵文化財等担当者より聴取
電力会社、法務局高圧電線路下の制限担当者より聴取
市町村役場(環境保全課等、23区内は区役所)土壌汚染担当者より聴取役所への届出の有無や土地の過去の用途等を確認する

以上、不動産物件の各調査とその調査先などについてでした。

次回は不動産登記の必要性などについて解説する予定です。

それではまた。。

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