教育資金計画

前回は不動産の物件調査とその調査先について解説しました。今回は、なぜ不動産登記が必要なのか?そのことについて解説しましょう。

不動産登記制度の必要性

不動産登記とは、法務局(登記所)で管理された不動産登記記録に、登記官が不動産の物理的概要や所有権その他の権利の変動を登録し、公示することだ。

※物件的概要とは、所在地、面積、構造などのこと。

物権は、その性質として排他的効力がある強い権利だ。

そのため、物権の存在が公示されていないと第二者に不測の損害を与え、取引の安全が損なわれることになる。

だから、民法において不動産については登記を、動産については引渡し(占有移転)をもって、それぞれの公示方法としている。

不動産登記が可能な権利としては、

  • 所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権。
  • 採石権や不動産賃借権も登記可能な権利。

※注意:占有権や留置権、入会権等は不動産物権であるが登記することはできない。

不動産登記記録等

登記記録、表示に関する登記または権利に関する登記について、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される電磁的記録(データ)。(不動産登記法による定義)

具体的には、

  • 登記簿:登記記録が記載される帳簿(記録媒体)であって、磁気ディスク等をもって調製するもの。
  • 表題部:登記記録のうち、表示に関する登記が記載される部分。
  • 権利部:登記記録のうち、権利に関する登記が記載される部分。
  • 登記事項:不動産登記法の規定により登記記録として登記すべき事項。
  • 表題登記:表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記。

ということになる。

登記の種類

(1)表示に関する登記と権利に関する登記(同法2条他)

表示に関する登記は、土地や建物の物理的概要を記録するもの。

登記原因や登記の年月日等、土地については所在、地番、地日、地積等。

建物については所在、地番、家屋番号、建物の種類、構造、床面積等が表題部に記録される。

権利に関する登記は権利部に記録される。

権利部は、甲区及び乙区に区分。

  • 甲区には所有権に関する登記の登記事項を記録する。
  • 乙区には所有権以外の権利(例:地上権、抵当権、賃借権等)に関する登記の登記事項を記録する。

(不動産登記規則4条4項等)

(2)仮登記

①仮登記が行われる場合(同法105条1号・2号)。

a)条件不具備(1号)

登記原因となる物権変動は、実体法上、すでに生じているが、登記申請に必要な手続き法上の条件が具備しないとき。

例えば、、、

農地の譲渡につき農業委員会等の許可が必要であり、許可は得ているが、許可書を提出できない場合等。

b)請求権の保全(2号)

物権変動がいまだ発生しておらず、物権変動を目的とする請求権を保全する場合。

例えば、売買契約に基づく所有権移転の請求権を保全する場合など。

c)条件または始期付権利(2号)

登記すべき権利変動が一定の条件または期限に関連付けられている場合に、条件成就または期限到来までの間、登記上の順位を保全する目的で行う仮登記。

売買契約後、売買代金の完済を条件として売買契約時の登記上の順位を保全するためなどに行われる。

②仮登記の順位

仮登記は、本登記に先立って行われる予備登記。

※予備登記とは、対抗力はないが間接的にこれを備えるための登記のこと。

従って対抗力はない。

仮登記の効力は、仮登記に基づいて本登記がなされると本登記の順位が仮登記をした時の順位となる。

仮登記に基づき本登記がなされると、その本登記と相容れない登記は効力を失う。

(3)本登記

権利に関する登記において登記本来の効力である対抗力を与え、または消滅させるなどの登記。

仮登記に対して本登記といわれている(同法106条)。

※同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがない限り登記の前後による(同法4条)。

4,不動産登記の効力

不動産登記には「推定力」「確定力」及び「対抗力」が認められる。

※注意:「公信力」はない。

  • 推定力:登記された事項は、実体的権利関係においても一応、真実とされるもの。
  • 確定力:ある登記が存在する以上、その有効、無効にかかわらず、その登記を抹消するなどの手続きを行わない限りこれと矛盾する登記はできないとされるもの。
  • 対抗力:不動産については登記がなければ、所有権の移転や抵当権の設定などの権利変動を第二者に対抗できないという効力。

例えば、土地売買契約をしたが、所有権移転登記をしないうちに、第二者にその土地を二重に譲渡された場合。

当初の買主は登記がなければ、その第二者に対し、自分に所有権があることを主張できない。

これが不動産登記の対抗力というものだ。

※この二重譲渡の場合、先に登記したほうが優先して所有権を取得する。

例えば、Aは売り主で、BとCはいずれも有効な売買契約に基づき買主の地位を有効に取得していると仮定する

つまり、所有権の移転及び引き渡しを請求できる債権者としては同格である。

しかし、売買契約は後でも、Cが先に登記を備えた場合は、CのほうがBに優先して所有権を取得することができるということだ。

この場合、BはAに対して売買契約の債務不履行による損害賠償等は請求できるが、所有権は取得できない。

借地権については、その保護のため、借地上の建物の登記を行えば、借地権について対抗力が与えられる。

※借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のこと。

賃借権には登記請求権がなく、また借地権といえばその多くが賃借権であるため、借地権は土地の登記記録にはほとんど登記されていないのが実情だ。

だから、借地借家法により借地上の建物の登記をもって借地権に対抗力を与えている。

調査によりその土地に土地所有者以外の者の所有する建物が建っている場合をよく見かける。

この多くは借地権が設定されている。

公信力とは、登記事項を信頼して、権利者として登記されている者と取引した者は、保護されるという効力だ。

日本の登記制度には、公信力は認められていない。

そのため、登記書類を偽造して登記された場合など、

真実の権利を反映しない登記事項を信頼して、登記上の権利者と取引した者は保護されない。

したがって、真実の権利者から、登記の返還を求められた場合、これに応じなければならない。

不動産の取引においては、

  • 相手方が真実の権利者であるか
  • その前の権利者も真実の者であったかどうか

それらを調査・確認しなければ、安心して取引することができない。

このように制度としては登記には公信力は与えられていない。

しかし、近年は判例において不実の登記がなされている事情を知らないで取引した第二者の保護が図られている例もある。

次回は不動産の登記申請について解説する予定です。

ではまた。

※この投稿はNPO法人日本FP協会CFP®カリキュラムに即して作成しています。

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